صدای ترکیدن حباب جهانی قیمت مسکن شروع به شنیدن کرد.
پیش از این، بازار افزایشی املاک و مستغلات در بسیاری از کشورها یک دهه یا بیشتر ادامه داشت. به خصوص از زمان شیوع اپیدمی جدید تاج، تحت محرک سیاست پولی فوقالعاده سست جهانی، قیمت مسکن در اقتصادهای بزرگ در سراسر جهان به بالاترین حد خود رسیده است و خطر حباب قیمت مسکن به سرعت انباشته شده است.
اکنون، تحت تأثیر دوگانه افزایش شدید نرخ بهره مانند فدرال رزرو و رکود جهانی، حباب قیمت مسکن شروع به ترکیدن کرده است و رونق جهانی مسکن در حال پایان است.
در گزارش اخیر، آکسفورد اکونومیکس آن را اینگونه توصیف کرده است: «به طور کلی، این نگرانکنندهترین چشمانداز بازار مسکن از زمان 2007-2008 است، و قیمتهای مسکن در آینده احتمالاً بین یک کاهش متوسط و یک عقبنشینی شدید در نوسان است». "
این آژانس بر این باور است که در دوره آینده، کانادا، نیوزلند، هلند و استرالیا بیشترین خطر را برای کاهش قیمت مسکن دارند.
نرخ بهره افزایش یافت و بازارهای املاک در بسیاری از کشورها به شدت کاهش یافت
گزارش آکسفورد اکونومیکس استدلال می کند که نرخ وام مسکن در اقتصادهای پیشرفته همچنان در حال افزایش است و برخی از بازارهای مسکن را به سمت رکود شدید تهدید می کند. قیمت مسکن در بسیاری از اقتصادها مسطح یا کاهش یافته است. با تشدید استانداردهای اعتباری بانک ها و عمیق تر شدن تاثیر رکود، فشار نزولی بر قیمت مسکن تشدید خواهد شد.
این روند در حال حاضر در حال ظهور است.
دادههای منتشر شده توسط وامدهنده وام مسکن بریتانیایی هالیفاکس نشان داد که قیمت مسکن در بریتانیا به دنبال کاهش 0.1 درصدی ماهانه در ماه سپتامبر، {{0}}.4 درصد ماه به ماه در اکتبر کاهش یافت. قیمت مسکن در بریتانیا با سریع ترین سرعت در نزدیک به دو سال گذشته کاهش می یابد. گزارش ارنست اند یانگ پیشبینی میکند که وامهای مسکن بریتانیا در سال 2023 به پایینترین سطح خود در بیش از 10 سال گذشته خواهد رسید.
قیمت خانه در ایالات متحده در نیمه دوم سال 2022 به سرعت کاهش یافت. شاخص قیمت مسکن S&P/Case & Shiller اولین کاهش ماهانه خود را از سال 2012 در ژوئیه ثبت کرد و تقاضا برای املاک مسکونی در چندین ایالت و شهر را کاهش داد. برخی از اقتصاددانان وال استریت پیش بینی می کنند که قیمت مسکن در ایالات متحده ممکن است در سال آینده تا 20 درصد کاهش یابد.
کره جنوبی نیز ماه ها پس از «موج ملی شلوغی خانه» قبلی، شاهد کاهش قیمت مسکن بوده است. بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط کمیسیون املاک و مستغلات کره در پایان ژوئیه، تعداد کاندومینیوم های معامله شده در این کشور در نیمه اول سال 50.6 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت که پایین ترین سطح از سال 2006 است. میانگین قیمت مسکن در کره جنوبی نیز در نیمه اول سال جاری سقوط کرد.
گزارش ثبات مالی منتشر شده توسط بانک مرکزی نیوزلند در تاریخ دوم نشان داد که با افزایش نرخ وام مسکن، قیمت مسکن در نیوزیلند همچنان به کاهش خود ادامه میدهد. در سطح ملی، قیمت مسکن 11 درصد نسبت به اوج خود در نوامبر 2021 کاهش یافت و ولینگتون و اوکلند شاهد کاهش حتی بیشتر بودند. این گزارش میگوید که نکولهای منفی سهام و خدمات وام مسکن در حال حاضر گسترده نیست، "اما در صورت ادامه کاهش قیمتها و افزایش مجدد قیمت وامها برای افزایش نرخهای بهره، افزایش خواهد یافت."
مشاهده این که افت و خیز بازار جهانی مسکن ارتباط مستقیمی با افزایش نرخ بهره دارد، کار دشواری نیست. نرخ های وام مسکن ایالات متحده در ماه های اخیر از 7 درصد فراتر رفته و همچنان به افزایش خود ادامه داده است که بالاترین میزان از سال 2002 است، در مقایسه با 3.2 درصد کمتر از یک سال قبل.
آکسفورد اکونومیکس تخمین می زند که نرخ وام مسکن در منطقه یورو و بریتانیا از آوریل و مه بیش از دو برابر شده است.
این چهار کشور خطرناک ترین قیمت مسکن را دارند
بر اساس گزارش Oxford Economics، بازارهای مسکن در کانادا، نیوزلند، هلند و استرالیا بیشترین ریسک را دارند. این آژانس معتقد است که در این اقتصادها، رشد قیمت مسکن از سه ماهه چهارم سال 2019 تا سه ماهه دوم سال 2022 به طور کلی بالا است، ارزیابی املاک و مستغلات بالا، سطح بدهی بالا است و بدهی با نرخ شناور برجسته است. بنابراین این آژانس معتقد است که افزایش نرخ بهره به سرعت به امور مالی خانوارهای این کشورها منتقل می شود.
کاشف انصاری، یکی از بنیانگذاران Juwai IQI و مدیر عامل این گروه، در مصاحبه با خبرگزاری چین گفت که انتظار می رود قیمت مسکن در کانادا، استرالیا، نیوزلند و سایر کشورها منجر به کاهش در بازار املاک اروپا و آمریکا شود. گروه فناوری اموال دارای 30 نماینده000 در آسیا و اقیانوسیه، اروپا و ایالات متحده است.
کاشف انصاری معتقد است که اولاً به دلیل اینکه بازار املاک در این کشورها در دوران اپیدمی بیشترین رشد را داشته است، بازار املاک با رشد بالای بازار املاک زمانی که با انقباض پولی مواجه می شود به راحتی سقوط می کند.
برخلاف اکثر وامهای خریداران در ایالات متحده که دارای نرخ بهره ثابت هستند، بخش قابل توجهی از وامهای مسکن در کشورهایی مانند کانادا و استرالیا شناور هستند، به این معنی که مالکان خانه تحت فشار افزایش نرخهای بهره هستند که به نوبه خود با افزایش قیمتها همراه است.
اگر بدهی خانوارها بیش از حد درآمد قابل تصرف خانوار را تشکیل می دهد، این خانوارها در برابر نرخ بهره بالاتر وام مسکن آسیب پذیرتر هستند. در هر سه کشور، سهم بدهی خانوارها نیز بالاست. کاشف انصاری در صورتی که این عوامل روی هم قرار گیرند، تحلیل کرد که تقاضا برای بازار ملک محلی به شدت کاهش می یابد که منجر به کاهش مضاعف قیمت حجم معاملات در بازار ملک می شود.
فیونا یانگ، شریک مدیریت پلاس آژانس، یک شرکت املاک و مستغلات مشهور در سیدنی، استرالیا، تغییر در بازار را احساس کرده است. او به خبرگزاری چین گفت که آپارتمان ها در سیدنی بیشترین آسیب را دیده اند. خریداران و فروشندگان املاک با افزایش نرخهای بهره منصرف میشوند، بنابراین فهرستهای کمتری وارد بازار میشوند و پیشنهادات کمتری در هر فهرست ارائه میشود. "یک سال پیش، ملک معمولی ما تقریباً 110 درصد از قیمت فهرست فروخته می شد. امروز، معاملات فروش مجدد به طور متوسط حدود 90 درصد قیمت درخواستی است."
"هر بار که نرخ بهره افزایش می یابد، بسیاری از خریداران بودجه خود را به سمت پایین تنظیم می کنند." فیونا یانگ گفت: "یکی از مالکان می خواست یک آپارتمان لوکس سه خوابه بزرگ مشرف به بندر سیدنی بفروشد. قیمت فروش مورد انتظار او 25 میلیون دلار است، اما بازار ممکن است فقط 20 میلیون دلار بپردازد که یک تخفیف بزرگ است. با این حال، حتی حتی اگر او ملک را اجاره دهد، بازدهی او فقط حدود 2.5 درصد است و می تواند با نگه داشتن پول نقد در بانک، درآمد بیشتری کسب کند.
برخی از خانههایی که قبلاً مورد توجه بودند، اکنون غیرقابل فروش هستند.
جیمز پرت، مدیر عامل گروه حراجی جیمز پرت، یک خانه حراجی در سیدنی، گفت: "من با ملکی در نزدیکی ساحل بوندی کار می کردم و مجبور شدیم تاریخ حراج را سه بار به تعویق بیندازیم زیرا به سادگی خریداران کافی وجود نداشتند. این بسیار است. در Bondi، جایی که املاک معمولاً به سرعت با قیمتهای بالا به فروش میرسند، نادر است."
تینا مک، مشاور سرمایه گذاری املاک و مستغلات مشهور در ونکوور، بریتیش کلمبیا، کانادا، در مصاحبه ای با خبرگزاری چین گفت که قیمت خانه در مناطق اطراف ونکوور در طول همه گیری به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. چون در آن زمان مردم خانه های بزرگ در حومه شهر می خواستند. از ابتدای سال جاری، با از سرگیری کار بسیاری از شرکتها، مردم دریافتهاند که رفتوآمد با خودرو به شهر در حومه شهر همچنان ناخوشایند است و قیمت نفت نیز گران است. بنابراین اکنون خانه های خارج از شهر بیشترین ریزش را داشته اند. امسال تا کنون 20 درصد کاهش داشته است.
آیا بحران وام مسکن در سال 2008 تکرار خواهد شد؟
آیا بحران وام مسکن در سال 2008 ناشی از املاک و مستغلات تکرار خواهد شد؟
کاشف انصاری گفت: اعتقاد عمومی بر این است که پس از آخرین بحران وام مسکن، بانکها در بررسی وامها سختگیری بیشتری داشتهاند و آمارها نشان میدهد که تعداد خانههای مصادرهشده به دلیل عدم توانایی پرداخت وام مسکن افزایش چشمگیری نداشته است.
وی با اشاره به اینکه کاهش قیمت ملک ناشی از افزایش شدید دو سال گذشته است، عنوان کرد: به عنوان مثال، کانادا، استرالیا، نیوزلند حتی اگر این سه کشور 20 درصد کاهش داشته باشند، باز هم نسبت به قبل از همه گیری بیشتر است. و جایی که بیشتر میافتد، همان جایی است که سریعتر بالا میرود. ثروت بسیاری از مردم در کشورهای توسعه یافته در مقایسه با همه گیری کاهش می یابد، اما هنوز هم بالاتر از قبل از همه گیری است.
در واقع، از آنجایی که در بازار ملک دلالان کمتر و سرمایه گذاران نهادی کمتری وجود دارد، خریداران، به ویژه تازه واردانی که فقط به خریداران نیاز دارند و خریداران خارجی دارای پول نقد هستند، دوره مطلوبی را برای خرید مسکن آغاز کرده اند. خریداران خود را در موقعیت خوبی برای مذاکره در مورد قیمت ها و شرایط خرید خواهند یافت و نمایندگان خریداران زندگی بسیار آرام تری خواهند داشت.
Oxford Economics موافق است که یک نکته مثبت این است که بدهی وام مسکن به عنوان درصدی از درآمد خانوار در برخی از بازارهای اصلی کمتر از قبل از بحران مالی جهانی است. در ایالات متحده، نسبت بدهی وام مسکن به درآمد در سه ماهه دوم سال 2022، 35 درصد کمتر از سه ماهه چهارم سال 2007، 25 درصد در اسپانیا و 14 درصد در بریتانیا کمتر بود.
عامل دیگر این است که بدهی وام مسکن با نرخ بهره متغیر کمتر از قبل از بحران مالی جهانی است. این بدان معناست که خانوارها کمتر با تأثیر فوری افزایش نرخ وام مسکن روبرو هستند.
